A lei o inquilinato assegura aos locatários de imóveis comerciais, o direito de renovar o contrato de locação do imóvel desde que, preencha alguns requisitos que veremos a seguir.
Quando não houver acordo entre o locador e o locatário, recusando-se, o locador a renovação do contrato, de forma amigável poderá ser feita por ação chamada renovatória.
Requisitos para a renovação:
De acordo com a lei n° 8.245/91 (art. 51) é assegurado o direito à renovação do contrato de loção ao locatário que continua na mesma atividade econômica por no mínimo três anos consecutivos, em imóvel locado por prazo determinado mínimo de cinco anos.
O locatário poderá ter direito à renovação do contrato por via judicial se preencher os requisitos necessários que estão previstos nos incisos I, II e III do art. 51 da lei do inquilinato:
O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
O locador esteja explorando seu comercio, no mesmo ramo, pelo praz mínimo e interrupto de três anos.
A renovação compulsória será concretizada por ação renovatória se não passível ser feita de forma amigável entre as partes (locador e locatário).
O locador não tem o direito de escolher um novo inquilino para seu imóvel se já estiver locado para outrem salvo com as hipóteses do art. 72 incisos I, II e III, e Art. 52 da lei 8.245/91.
Art. 72. I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
O prazo do novo contrato, prorrogado por conta de ação renovatória, deve ser fixado na mesma base da avença anterior. A soma dos prazos dos diversos contratos sucessivos, ou seja, “accessio temporis”, é admitido apenas para facultar ao locatário o uso da renovatória.
Havendo a soma de dois ou mais contratos ininterruptos para obtenção do prazo legal autorizador da ação renovatória, o prazo da prorrogação judicial da locação devera ser igual ao do ultimo contrato, observando o limite Maximo de cinco anos.
Referências bibliográficas
FAZZIO JUNIOR, Waldo. Manual de Direito Comercial, p.71.
COELHO, Fábio Ulhôa. Curso de Direito Comercial: direito de empresa. v. 1. 11.ed. ver. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007.
Lei 8.245/91
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